در این متن بنا دارم بخشی از تجارب شخصی خودم در یک دهه گذشته را درخصوص انجام مطالعات شهرسازی به اشتراک بگذارم.
مطالعات شهرسازی رکن اصلی کلیه مطالعات شهری است از مطالعات بازار و توجیه اقتصادی گرفته تا مطالعات انطباق ساختمان و انطباق کاربری

انواع مطالعات شهرسازی

برای ساخت، تجهیز و بهره برداری از یک پروژه ساختمانی در سطح شهر با طیف گسترده ای از مطالعات کاربردی روبرو هستیم.
به طور کلی می توان  انواع مطالعات را براساس سیستم های تحویل گیری به سه دسته، مطالعات مجوز، مطالعات تسهیلات، مطالعات کارفرمایی تقسیم کرد.

الف-مطالعات کاربردی مجوز :
این نوع مطالعات صرفا جهت اخذ مجوز از سازمان ها و نهادهای بالادستی (راه و شهرسازی، نظام مهندسی ساختمان، شهرداری ها و…)تدوین و ارائه می گردد.
از جمله این موارد می توان به مطالعات نظام مهندسی ساختمان (جهت اخذ مجوز نظام مهندسی ساختمان برای ساختمان های گروه ج و د ، انواع مطالعات شهرسازی تدوین می گردد. انطباق ساختمان و مطالعات انطباق کاربری از رایج ترین این مطالعات می باشد ) و مطالعات راه و شهرسازی (جهت اخذ مجوز کمیسیون ماده ۵ برای تغییر کاربری زمین) اشاره نمود
ب-مطالعات کاربردی تسهیلاتی
این نوع مطالعات توسط شرکت های دارای مجوز از کانون مشاوران اعتباری و سرمایه گذاری بانکی تدوین و جهت اخذ تسهیلات به بانک ها ارائه می شود.
ج- مطالعات کارفرمایی
انجام این گونه مطالعات عموما جنبه اختیاری داشته و بسته به نظر کارفرما در کیفیت های مختلف قابل تدوین می باشد
مطالعات توجیه اقتصادی/مطالعات فنی و مالی/ مطالعات سرمایه گذاری/ مطالعات بازار و…

الف : برداشت آمار و اطلاعات و ضوابط اجرایی

۱- آمار کتابخانه ای مورد نیاز برای انجام مطالعات

بخش اساسی و قابل اتکا گزارشات، بخش آماری کتابخانه ای است. عمده این اطلاعات از طریق مراجعه به آمارنامه ها و سالنامه های مرکز آمار ایران و شهرداری ها قابل حصول است. مهمترین نکته دست یابی به آخرین به روز رسانی اطلاعات صحیح و بدون خطا است. همچنین در برخی از موارد جهت تحلیل دوره های زمانی، به آمارها با دسته بندی های مشابه به تفکیک سال های مختلف نیازداریم. لذا زمان نسبتا طولانی جهت دست یابی به این اطلاعات و ترکیب این آمار در فرمت مناسب صرف خواهد شد.
مجموعه هایپردیتا با بهره گیری از تیم نخبگانی، آمار مورد نیاز شما را از آمارنامه های رسمی استخراج و پس از پایش اطلاعات، آن ها را در فرمت اکسل تدوین کرده است. لذا با تهیه این آمار، ضمن صرفه جویی در زمان انجام مطالعه، با خیال راحت از اطلاعات بدون خطا استفاده نمایید.

۲- اطلاعات برداشت محلی

بخشی از اطلاعات مورد نیاز برای محتوای مطالعات کاربردی، باید توسط تدوین کننده گزارش، برداشت شود.
اطلاعاتی از جمله کاربری و تراکم ساختمان های محدوده ، بررسی بازار و رقبا و…
روش متداولی که توسط افراد و بعضا شرکت های مشاور در این مرحله انجام می شود به این نحو است که با استفاده از  تعدادی دانشجو ، فارغ از ارتباط علمی و اجرایی با موضوع مطالعه و همچنین بدون آموزش متناسب، این بخش را انجام می دهند. شاید در نگاه اول این روش کم هزینه ترین روش باشد ولی اعتبار مطالعات و مشاور را با ریسک بالایی مواجه می کند.
نوع اطلاعات برداشت شده متناسب با تحلیل نهایی باشد
اطلاعات از دقت کافی برخوردار باشد (پرهیز از خطای انسانی ناشی از تفسیر یا درک نادرست)
تحلیل نهایی اطلاعات با متدهای علمی و اجرایی متداول و قابل دفاع صورت پذیرد

۳-نقشه کاربردی (نشست آمار در مکان)

بهره گیری از نقشه های متناسب، فراخور هریک از مطالعات کاربردی، امری اجتناب ناپذیر است. از یک نقشه ایران و شهر گرفته تا نقشه معابر، پلاک های شهری، تراکم جمعیتی و….
نقشه های موجود در اینترنت، عموما با ۳ چالش اصلی روبرو هستند.
کیفیت نا مناسب برای درج در گزارش
عدم ارائه مرجع تهیه یا تایید نقشه ( قابلیت استناد ندارند)
عدم ارائه زمان تهیه نقشه( به روز نیستند)

هر شخص برای تولید نقشه باید ۴ قابلیت زیر را داشته باشد.
آشنا با نرم افزار Arc GIS
دسترسی به سیستم کامپیوتری مناسب
 دسترسی کامل به لایه های اطلاعاتی به روز و معتبر
عدم محدودیت زمانی
عموما داشتن هر ۴ قابلیت مذکور برای افراد کمی محیا است.
لذا پیشنهاد ما سفارش نقشه از تیم تخصصی تولید نقشه های با کیفیت و معتبر در زمان کوتاه توسط مجموعه هایپردیتا است.

۴-ضوابط و مقررات

یکی از بخش های گزارشات،  تطبیق وضع موجود و  پیشنهادات اجرایی با  ضوابط و مقررات ملاک عمل است. به عنوان نمونه فرض کنید شما در حال انجام یک گزارش انطباق ساختمان جهت ارائه به سازمان نظام مهندسی ساختمان هستید. در صورتی که شما با ادبیات شهرداری (تراکم، طرح تفصیلی مصوب، طرح تفصیلی ملاک عمل، مجوز و…) آشنایی نداشته باشید. گزارش شما با مشکل روبرو خواهد شد.

ب- گام های اجرایی محتوا سازی

پیشنهاد می کنم مطالعات شهرسازی رو براساس گام های اجرایی زیر انجام دهید.
شما به راحتی می توانید گام های اجرایی این راهنما را در گزارش نهایی جانمایی نمایید.
پیشنهاد می شود در ابتدا براساس نوع کاربری و مقیاس پروژه، حوزه های مطالعاتی را مشخص کنید
سپس به تفکیک هریک از حوزه های مطالعاتی، اطلاعات را استخراج و تحلیل نمایید.

۱- محتوای حوزه مداخله شهری :

حوزه مداخله شهری همان موقعیت زمین است که قرار است پروژه درآن اجرا شود و مستندات زیر برای موقعیت زمین باید احصا و تدوین گردد:
کدنوسازی : براساس مجوز شهرداری یا قبوض عوارض نوسازی و یا براساس نقشه های آن لاین
پلاک ثبتی و مالکیت زمین : مطابق سند باید تدوین گردد
نقشه ابعاد زمین :درج متراژ هریک از اضلاع و مساحت کل برروی نقشه

ضوابط طرح تفصیلی مصوب درخصوص پلاک مورد نظر : اطلاعات مربوط به کاربری، تراکم، تامین پارکینگ و ضوابط خاص در صورت وجود
جدول و نقشه کاربری زمین : این جداول در سه حالت وضع موجود/طرح مصوب ملاک عمل/ مجوز شهرداری تدوین می گردد
جدول سطوح زیربنا : این جداول در ۴ حالت وضع موجود/طرح مصوب ملاک عمل/ مجوز شهرداری/ پیشنهادی سرمایه گذار یا به نوعی اجرایی باید تدوین گردد

سایه اندازی پروژه : در ۴ حالت وضع موجود/طرح مصوب ملاک عمل/ مجوز شهرداری/ پیشنهادی سرمایه گذار یا به نوعی اجرایی

۲- محتوای حوزه بلافصل شهری

 محدوده اطراف زمین پروژه که بیشترین تاثیر  را  بر محدوده مداخله دارد و هم ایجاد پروژه ، بیشترین تاثیر را در آن محدوده خواهد گذاشت.
با توجه به اینکه در محدوده حوزه بلافصل باید مطالعات دقیق تری انجام و اطلاعات برداشت و برخی موارد پرسشنامه نیز تکمیل شود، در انتخاب این محدوده باید دقت لازم صورت پذیرد.
این محدوده از یک بلوک شهری(تشکیل شده از چند پلاک محصور در محدوده خیابان های اطراف) شروع شده تا مرز یک یا چند محله یا منطقه شهری

به عنوان مثال زمانی که شما در حال بررسی ساخت یک مجتمع مسکونی ۳۰ واحدی هستید، حوزه بلافصل شما یک بلوک شهری است، وقتی تعداد واحدها و جمعیت مخاطب مجموعه افزایش پیدا می کند شما یک یا چند محله ( بسته به موقعیت قرارگیری زمین) را انتخاب می کنید. ووقتی صحبت از یک مجموعه تجاری یا مجتمع مسکونی ۱۰۰۰ واحدی است یک یا چند منطقه شهری به عنوان حوزه بلافصل انتخاب می شود.

در زمان انتخاب مرز حوزه های مطالعاتی باید نیم نگاهی نیز به منابع اطلاعاتی داشت و سعی نمود جهت تسهیل و تسریع در فرآیند انجام مطالعات، مرزهای حوزه بلافصل را در انطباق با مرزهای آماری موجود تعیین نمود
مستندات زیر در محدوده حوزه بلافصل پروژه باید تدوین گرددد

۱-۲- نقشه موقعیت ملک در حوزه بلافصل

تنها کافی است موقعیت ملک را بر روی گوگل ارث یا نقشه توریستی شهر ترسیم نمایید.
در این نقشه، معابر اطراف قابل مشاهده است.
همچنین پیشنهاد می شود نام محله یا متطقه در نقشه های متنوع این بخش درج گردد.

۲-۲- جدول معابر اطراف

به تفکیک نوع معبر سواره و پیاده  براساس عرض موجود و عرض اصلاحی براساس طرح

۳-۲- نقشه معابر

معابر چهار طرف زمین و تعیین ورودی و خروجی ها

نقشه معابر حوزه بلافصل

در این نقشه سطح دسترسی و وضعیت ترافیکی

تصویر برداری از معابر ورودی و خروجی به پروژه

تصویر برداری از معابر ورودی و خروجی به پروژه، به عنوان یکی از مهمترین بخش های مرتبط با مدیریت ترافیک و تردد در پروژه های عمرانی و ساختمانی، بسیار حائز اهمیت است.
برای این کار شما باید انواع دسترسی ها پروژه رو بررسی نموده و از آن ها عکس برداری نماید.
ترکیب تصاویر وضع موجود با نقشه های ترافیکی همراه با متن تحلیلی کارشناس شهرسازی یا ترافیک، تکمیل کننده این بخش خواهد بود.

نقشه دسترسی به سیستم حمل و نقل عمومی

این نقشه شامل ایستگاه های قطار شهری/ اتوبوس/تاکسی/ پایانه ها و.. می باشد
بر روی هریک از نقشه های دسترسی ، فاصله پروژه تا هریک از  مکان ها درج می شود.

نقشه دسترسی به کاربری های امنیتی و ایمنی

این نقشه شامل فعالیت هایی از جمله کلانتری و آتش نشانی است

نقشه دسترسی به سایر کاربری ها

این نقشه شامل دسترسی پروزه به کاربری های آموزشی، درمانی، ورزشی، بهداشتی، تجاری و… مطابق با نوع پروژه است

نقشه حرایم طبیعی

شامل دسترسی به شبکه آب، برق، گاز، حرایم خاص اطلاعات و مراکز امنیتی، میراث فرهنگی و…در صورت ضرورت موقعیت خاص پروژه

برداشت اطلاعات وضع موجود و تصویر برداری پلاک های حوزه بلافصل یا بخشی از آن

کاربری و فعالیت به ویژه کاربری های شاخص
دانه بندی پلاک ها از نظر کوچک مقیاس و بزرگ مقیاس
جرم گذاری و تعداد طبقات
سن بنا و کیفیت

۲۱۱- تدوین نقشه پلاک های حوزه بلافصل به تفکیک سایر اطلاعات برداشت شده

۲۱۲-ترسیم خط آسمان پروژه

خط آسمان عموما براساس تراکم اجرایی پروژه و  تراکم های موجود محدوده و در صورت ضرورت ترسیم می شود

۲۱۳-نقشه کاربری مصوب

تدوین نقشه پلاک های حوزه بلافصل براساس کاربری طرح تفصیلی مصوب ملاک عمل

در مطالعات شهرسازی مختص پروژه های مقیاس شهر و فرا شهر از درجه اهمیت کمتری برخوردار است:

۲۱۴-استخراج آمار و اطلاعات جمعیتی حوزه بلافصل

 این اطلاعات شامل  تراکم جمعیتی، بعد خانوار، تعداد واحد مسکونی از آمارنامه های رسمی از جمله آمار نامه های شهرداری

۲۱۵-استخراج آمار و اطلاعات فرهنگی و اقتصادی حوزه بلافصل

شامل اطلاعات قشرغالب محدوده و سطوح درآمدی

۳- محتوای حوزه فراگیر شهری

این حوزه کمترین تاثیر را از اجرای پروژه سرمایه گذاری را خواهد داشت و انتخاب این محدوده صرفا به عنوان زمینه ای کل برای انجام مطالعات شهرسازی می باشد. حوزه فراگیر یک یا چند سطح  بزرگتر از حوزه بلافصل در نظر گرفته می شود، مثلا اگر حوزه بلافصل یک یا چند محله است، حوزه فراگیر می تواند یک یا چند منطقه از شهر باشد و  زمانی که حوزه بلافصل یک یا چند منطقه از شهر است، حوزه فراگیر در مقیاس یک یا چند حوزه شهری یا کل شهر است.

مستندات زیر در محدوده حوزه فراگیر پروژه باید تدوین گرددد: لازم به ذکر است اطلاعات این بخش عمدتا از اسناد طرح های بالادستی شهری ( طرح های تفصیلی، جامع، مجموعه شهری، برنامه های بلند مدت ومیان مدت شهری) استخراج می شود. متون این بخش کاملا مختصر و مرتبط با شاکله اصلی گزارش باشد، به نوعی که هر بخشی از توضیحات در تصمیمات پروژه تاثر گذار باشد.

نقشه موقعیت ملک در محدوده شهری

بر روی گوگل ارث یا نقشه توریستی شهر /درج نام  منطقه در نقشه های متنوع این بخش پیشنهاد می شود

نقشه دسترسی مبادی ورودی شهر  به حوزه بلافصل

 فاصله تا فرودگاه، ترمینال، آزاد راه، ایستگاه قطار، پایانه های اصلی حمل و نقل و…

نقشه موقعیت حوزه بلافصل نسبت به پروژه های شاخص شهری

مجتمع های تجاری شاخص، مراکز تفریحی، زیارتگاه ها و…بسته به نوع پروژه

استخراج آمار پروانه و پایانکار صادره به تفکیک نوع کاربری و تعداد واحد

بسته به شرایط و نوع پروژه

چشم انداز شهر براساس اسناد بالادستی و تطبیق کلان با اهداف اصلی اجرای پروژه

کاربری حوزه مداخله و بلافصل در طرح جامع شهری

موقعیت و نقش و عملکرد حوزه بلافصل در اسناد بالادستی مطالعات شهرسازی ( طرح جامع، مجموعه شهری و…)

اطلاعات اقلیمی

اطلاعات مربوط به بارندگی، تابش آفتاب، بارندگی، مسیل و گسل ها و.. بررسی و در انتها یک نقشه جهت بهترین جهت گیری بنا با توجه به اقلیم پیشنهاد داده می شود.

وضعیت جمعیتی و درآمدی حوزه بلافصل

وضعیت  جمعیتی درآمدی و الگوی سکونتی ترسیم شده برای حوزه بلافصل در اسناد بالادستی شهرسازی

استخراج آمار و اطلاعات فرهنگی و اقتصادی حوزه بلافصل

قشرغالب محدوده و سطوح درآمدی