۱- مساحت عرصه (موجود یا سند)
مبنای محاسبه سطح اشغال و تراکم ساختمانی، مساحت ملک بر اساس سند یا وضع موجود (هر کدام کمتر باشد) و برای املاک واقع در مسیر طرح های شهری، ( در صورت عدم خرید ریالی میزان در مسیر توسط شهرداری) مبنا مساحت ملک قبل از تعریض است و در صورت ریالی کردن بر اساس مساحت باقیمانده محاسبه خواهد شد.
۲- رواداری
در ضوابط طرح تفصیلی به منظور بهره مندی بیشتر قطعات ، ۵ درصد از مساحت عرصه مشمول ضابطه بازه قابل قبول رواداری شده است لذا قطعات با مساحتی به میزان ۵ درصد کمتر از گروه مساحتی خود، می توانند از ضابطه دسته تراکمی بیشتر بهره مند شوند. در این حالت ضابطه پلاک، مشمول گروه تراکمی بالاتر می شود.
۳- سطح اشغال
قسمتی از سطح هر زمین که جهت احداث ساختمان اختصاص داده شده است.
در راستای ایجاد امکان طراحی معماری بهینه، سطح اشغال هر طبقه معادل سایه عمودی همان طبقه بر روی زمین محسوب می گردد.
هرگونه تغییر سطح اشغال و محدوده ی جرم گذاری برخلاف ضوابط طرح تفصیلی مستلزم تصویب در کمیته فنی و کمیسیون ماده ۵ است.
در تعیین میزان سطح اشغال پلاک، دو متر پیشروی طولی به شرط پیش بینی تراس یا بالکن با عمق و مساحت مشخص بر اساس گونه مسکونی مربوطه مجاز می باشد.
در هر صورت سطح اشغال پلاک با لحاظ این دو متر پیشروی نباید از ۷۰ درصد مساحت قطعه بیشتر شود. (ُسطح اشغال در مجتمع های مسکونی ۴۰ درصد می باشد)
۴- ضوابط استقرار محل ساختمان
محل استقرار ساختمان (توده) در کلیه قطعات با رعایت سطح اشغال و طبقات مجاز صرفا در حوزه ساخت (۷۰ درصد مساحت قطعه در مناطق ۹ و ۱۱ شهرداری مشهد و در سایر نقاط شهر مشهد سطح اشغال به علاوه ده درصد) از سمت شمال (در قطعات شمالی جنوبی) و از سمت غرب (در قطعات شرقی- غربی) مجاز است.
جابجایی سطح اشغال مجاز در طبقات درحوزه ساخت مجاز بلامانع می باشد.
۵- ضوابط حیاط خلوت
مساحت حیاط خلوت در قطعات شمالی منوط به رعایت حداقل عرض ۲ متر و طولی برابر عرض ساختمان( به شرط قرارگیری در شمال یا غرب ساختمان و در مناطق ۹ و ۱۱شهرداری مشهد مشروط بر قرارگیری در محدوده ۷۰ درصد مجاز شمال یا غرب قطعه) جزو سطح اشغال محسوب نمی گردد.
در صورت عدم رعایت عرض و طول فوق ، این فضا جزو سطح اشغال در یک طبقه محاسبه می گردد.
در قطعات شمالی رعایت دو متر عقب نشینی بابت تامین عرض حیاط خلوت در بر شمال قطعات -شمالی- جنوبی و در بر غربی قطعات شرقی غربی (به استثنای املاک دوبر) الزامی است.
۶- تراکم
عبارت است از نسبت سطح کل زیربنای طبقات مورد استفاده به سطح کل مساحت زمین.
تراکم، بر مبنای حداکثر تعداد طبقات و سطح اشغال محاسبه می شود.
A=B*C
( A تراکم ، B سطح اشغال ، C تعداد طبقات)
مساحت فضای نیمه باز بالکن و تراس در محاسبه تراکم منظور نمی گردد.
مساحت پیلوت و زیرزمین ها به شرط استفاده به عنوان مشاعات مجاز جزو تراکم ساختمانی محسوب نمی گردد.
۷- تعداد طبقات
تعداد طبقات براساس مساحت عرصه و عرض معبر تعیین می شود.
۱-۷- تعداد طبقات در مناطق ۹ و ۱۱ شهرداری مشهد
تعداد طبقات مجاز در مناطق ۹ و ۱۱ شهر مشهد برای قطعات با مساحت بالای ۲۵۰ مترمربع
در دسته تراکمی متوسط گونه دو ، ۵ طبقه در قالب ۴ واحد مسکونی می باشد (طبقات چهارم و پنجم به صورت یک واحد دوبلکس در نظر گرفته شده است.
در دسته تراکمی زیاد گونه دو ، ۶ طبقه در قالب ۵ واحد مسکونی می باشد طبقات پنجم و ششم به صورت یک واحد دوبلکس در نظر گرفته شده است که در این شرایط، در واحدهای دوبلکس، مساحت بخش فوقانی تا حداکثر ۴۰ سطح اشغال در قالب تراکم مجاز تامین می گردد.( احداث حداقل ۴۰ متر مربع فضا در قالب حیاط در ارتفاع الزامی است. لذا تامین حداقل ۸ متر مربع تراس برای برخورداری از ۲ متر پیش آمدگی در این واحدها، الزامی نیست)
۲-۷- تعداد طبقات در مناطق بازآفرینی
۳-۷- تعداد طبقات در سایر نقاط شهر مشهد
