در این متن به بررسی مهم‌ترین نکات فنی در خصوص انواع زمین، املاک، اسناد و پلاک ثبتی خواهیم پرداخت.
۱- اقسام زمین ازنظر عمران و آبادانی
اراضی موات
اراضی موات شهری زمین هائی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. زمین‌های مواتی که علیـرغم مقـررات قـانون لغو مالکیـت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت می‌باشد. (مجموعه قوانین و مقررات شهرسـازی؛ ص ۱۵۱).
در تعاریف فقهی و قانونی که از زمین موات آمده است فرقی بین اراضی موات شهری و خارج از شهرها نمی‌باشد و منظور زمینی است که هیچ‌گونه سابقه عمران و احیاء را نداشته باشد. (راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص ۳۲۷)
اراضی بایــر
اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته باشد و به‌تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صـاحب مشخصـی داشته باشد یا نداشته باشد. (مجموعه قوانین و مقررات شهرسازی؛ ص ۱۵۹)
اراضی دایـر
اراضی دایـــر زمین‌هایی است که آن را احیاء و آباد نموده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری ما لک است. زمین‌های دایر مشـمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می‌باشد. (مجموعه قوانین و مقررات شهرسازی؛ ص ۱۶۱)
۲- آشنایی با انـــواع املاک ازلحاظ مالکیت
نوع مالکیت یکی از حالت‌های یا مفروز و یا مشاع در عرصه و در اعیان می‌باشد.
نوع ملک: منظور از نوع ملک یکی از حالات، طلق- وقف- ثلث- حبس- طلق و وقف- طلق با عرصه وقف- وقف آستان قدس رضوی می‌باشد که در اسناد مالکیت درج می‌شود
الف- املاک آزاد (قطعی، ملکی یا طلق)
به املاکی اطلاق می‌شود که مالک آن شخصی حقیقی یـا حقـوقی باشـد که اختیار ایجاد بنـا و نقل‌وانتقال آن را ازلحاظ عرصه و ابنیه (ساختمان) بدون نیاز به جلب رضایت دیگری داشته باشد (راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص ۲۶۵).
ملک طلق، به ملکی گفته می شود که هیچ‌گونه حق عینی علیه آن ملک به ضرر مالک و به نفع دیگری وجود نداشته باشد
ب-املاک وقفی
املاکی می‌باشند که در اختیار موقوفه‌هایی مانند آستان قدس رضوی، اوقاف یا متولی خاص و عام وقفی می‌باشد. این نوع امـلاک اعم از زمین یا ساختمان، مغازه و غیره با شرایط خاصی در اختیار افراد قرار داده می‌شود و نقل‌وانتقال آن‌ها در هر مرحله تابع شرایط خاص و منوط بـه اخـذ مجوز از اداره اوقاف یا متولی وقف می‌باشد. در این موارد زمین «عرصه» و ساختمان و ملحقات موجود در آن «اعیان» نامیده می شوند که اگر عرصه وقف وسند مالکیت اعیان به نام مستأجر وجود داشته باشد به‌شرط موافقت موقوفه «اعیان» قابل‌انتقال است. (راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص ۲۶۵)
انواع اسناد موقوفه بدین شرح می‌باشد:
- موقوفه خاص: وقفی است که اختصاص به افراد معینی داشته باشد. مثل وقف پراولاد.
- موقوفه عام: وقفی است که راجع به جهات عامه یا عنوان عام باشد. مثل وقف بر مساجد یا ایتام.
ج-املاک مصادره‌ای
به املاکی اطلاق می‌شود که به هر دلیل به‌حکم دادگاه از مالک یا مالکان، به نفع دولت یا یکی از بنیادها سـلب مالکیـت شده است. (راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص ۲۶۵)
د-املاک رهنــی
به املاکی گفته می‌شود که در رهن بانک، ارگان، سـازمان یـا شـخص حقیقـی درآمـده اسـت بـه آن معنـی کـه مالـک به‌منظور اخذ وام یا پرداخت دیون معوقه خود ملک موردنظر را به‌طور موقت به ازا مبلغی و زمان مشخص به دیگـری واگـذار می‌نماید. بـدیهی اسـت ایـن املاک بدون فک رهن امکان واگذاری به دیگری یا ارزیابی به‌عنوان وثیقه وجود ندارد. (راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص ۲۶۵) تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت می‌باشند
۳- تجمیع، تفکیک و افراز
درمواردی که دو یا چند پلاک براثر ساختمان یا دیوارکشی به‌صورت واحد درآمده یا قطعاتی که وصل به هم باشند و یا مالک یا مالکان مزبور سهام مشاعی برابر دفتر املاک داشته باشند مالک یا مالکین با تسلیم اسناد مالکیت خویش می‌توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای تجمیع املاک خود را بنمایند.
تفکیک و تجمیع عرصــه
زمانی که یک قطعه زمین به دو قطعه یا بیشتر تقسیم شود را تفکیک زمین گوینـد و چنانچه عکـس، آن دو قطعـه یـا بیشتر باهم ادغام شوند را تجمیع گویند. لازم به ذکراست در اصطلاح ثبت تفکیک هم در عرصه وهم ذراعیان انجام می‌شود.
تفکیک اعیان
جهت مشخص نمودن میزان سهم خالص زیربنای هر واحد آپارتمانی و تعیین مشترکات و مشاعت بنا تفکیک انجام می‌شود.
افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی
عبارت است جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان (حقوق ثبت‌اسناد و املاک، غلامرضا شهری ص ۱۱۳) به‌عبارت‌دیگر چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی به‌طور مشاع مالکیت داشته باشند؛ هریک از آن‌ها می‌توانند نسبت بـه افـراز سـهم مشـاع خـود از سـایر مالکین دیگر اقدام نمایند. این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند.
تفکیک در عرف ثبتی
عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر (حقوق ثبت‌اسناد و املاک، غلامرضا شهری ص ۱۱۲) به‌عنوان‌مثال: تقسیم یک زمین ۵ هزار مترمربعی به قطعات ۲۰۰ مترمربعی. در این صورت با صدور اسناد جدا از هـم و بـا ابطـال سـند اولیه عمـل تفکیک انجام می‌شود.
تقسیم
در اصطلاحات حقوق مدنی تقسیم عبارت است از جداسازی حصه شرکا در مال همچنین تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن مثل ترکه متوفی که بین ورثه تقسیم می‌شود شامل اموال منقول و غیرمنقول.
در مورد افراز با توجه به اینکه سهم هر یک از شرکا مشخص‌شده و سند مالکیت آن به نام وی صادر می‌شود. تقسیم موضوعیت ندارد و آنچه بیشتر مصطلح است تقسیم بعد از تفکیک است و نحوه عمل به‌این‌ترتیب است که شرکا ملک پس از تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی می‌توانند با حضور در دفترخانه و با تنظیم و امضاء تقسیم‌نامه رسمی قطعات تفکیکی را به نسبت سهم مشاعی خود بین هم تقسیم نمایند و اداره ثبت به استناد تقسیم‌نامه مذکور اسناد مالکیت به نام شرکا صادر می‌نماید.
تفاوت بین تفکیک و افراز
- درتفکیک ملک با داشتن مالک واحد یا چند مالک قابل تفکیک است ولی در افراز مالکیت بیش از یک نفر می‌باشد.
- تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع انجام می‌پذیرد ولی افراز در حالت عدم تفاهم و اختلاف در مالکیت و قطع اشتراک انجام مپذیرد.
- در تفکیک به سهم مالکان درکل شش‌دانگ توجهی نمی‌شود ولی در افراز رعایت و توجه به سهم هریک از مالکان مشاعی ضروری می‌باشد.
- تفکیک فقط تقسیم ملک یا جداسازی سهام به همراه تقسیم ملک است اما افراز تقسیم ملک توأم بـا تعیـین سـهام مالکـان مشـاعی اسـت و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را بـا رعایـت ضوابط و مقررات شهرداری به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک نماید.
- تنظیم تقسیم‌نامه پس از عمل تفکیک میان مالکان مشاعی با توافق طرفین صورت می‌گیرد که درغیر این صـورت (عـدم توافـق(عمـل تفکیـک ابطال و می‌بایست افراز صورت پذیرد.
- اعتراض از طرف هریک از شرکا در زمان تفکیک باعث توقف عملیات خواهد شد ولی در افراز اعتراض شرکا قابل‌پذیرش نمی‌باشد.
۴- تعریف سند از منظر قانون ثبت و قانون مدنی
ماده ۲۲ قانون ثبت‌اسناد و املاک
در تعریف سند به معنای اخص در حوزه اموال غیرمنقول (مانند ملک و زمین)، همین‌که ملکی در دفتر املاک (اداره ثبت) به ثبت رسید دولت فقط افراد زیر را مالک خواهد شناخت که:
فردی که ملک به اسم او ثبت‌شده است
کسی که ملک در دفتر املاک به او منتقل گردیده و ثبت‌شده است
ملک از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد.
به عبارتی سند ملکی درصورتی‌که مراحل و جریان عملیات ثبتی آن به‌درستی در اداره ثبت طی و در دفتر املاک اداره ثبت درج‌شده باشد به‌عنوان سند رسمی” ملک تلقی می‌شود و شخصی که ملک به اسم او ثبت‌شده “مالک رسمی” محسوب می‌گردد.
ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی
سند عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
انواع سند از منظر قانون ثبت و قانون مدنی
ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی
سند ازنظر درجه اعتباری که به آن داده می‌شود به دو گونه رسمی و عادی تقسیم می‌شود:
رسمی: بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سندی است که در ادارهٔ ثبت و اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم‌شده باشد.
عادی: وفق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، غیر از اسناد مذکور در ماده ۱۲۸۷، سایر اسناد عادی می‌باشند.
تفاوت در مفهوم سند رسمی در قانون مدنی و قانون ثبت
- با توجه به مجموع مقررات ثبت می‌توان گفت سند رسمی ازنظر قانون ثبت، اخص از سندسمی در قانون مدنی است و فقط اسنادی که طبق مقررات در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق تنظیم می‌شود را شامل می‌گردد. در ذیل به برخی تفاوت‌های سند رسمی و عادی بیان گردیده است.
- سند رسمی، قدرت اجرائی دارد در حالی که اصل در اسناد عادی، عدم قدرت اجرائی است.
- تاریخ سند رسمی، هم ازلحاظ اصحاب دعوی و هم ازنظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست.
- در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل‌طرح است، در حالی که سند عادی هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل‌تکذیب ) تردید و انکار (است.
- سند رسمی، تابع تشریفاتی است که از قبل قانون معین کرده، در حالیکه اصل در سند عادی عدم تشریفات است.
- در سند رسمی، مأمور رسمی دولت در تنظیم آن دخالت دارد، در حالی که سند عادی را افراد به هر نحو بخواهند تنظیم می‌نمایند.
- سند رسمی، در صورت مفقود شدن، تهیه رونوشت از آن به‌سادگی ممکن است ولی باگم شدن سند عادی نمی‌شود از رونوشت آن استفاده کامل کرد.
۵- انواع اسناد مالکیت
الف-اسنادعادی یا بن چاقی
در بعضی از موارد برای ملک سند مالکیت رسمی صادر نشده و افراد دارای دست خط‌هایی هستند کـه نشان‌دهنده مالکیت آن‌ها در ملک موردنظر است. (راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص ۲۶۰)
ب-تقسیم نامه
سندی است که مالکان مشاعی، با توافق با یکدیگر، ملک یا املاکی را (مانند زمین یا ساختمان شامل چند آپارتمان) رابین خـود تقسیم می‌نمایند. (راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص ۲۶۰)
ج-سالاربخش
این اصطلاح معمولاً برای زمین‌های کشاورزی رایج است و تعریف آن مشابه تقسیم‌نامه است با این تفاوت که این سند فقط بـین مالکان معتبراست و اعتبار دیگری ندارد. (راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص ۲۶۰)
ح-شش دانگ مفروز
جداسازی و افراز سهم مشاعی و صدور سند شش‌دانگ برای سهم افرازشده می‌باشد.
د-سند مشاع
در مواردی که چند نفر شریک (به‌صورت جدانشده) مالکیت ملکی را داشته باشند آن ملک به‌صورت مشاع متعلق به همه شرکا می‌باشد و همه آن‌ها به نسبت سهم خود در هر ذره ملک شریک می‌باشند و هیچ‌کس نمی‌تواند قسمت خاصی را به‌عنوان سهم الشرکه بـرای خـود جدا نموده وآن را تصاحب نماید. مثلاً: دو دانگ مشاع از تمامت شش‌دانگ یک ملک معین . (راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص ۲۶۰)
ز-سند شش دانگ
املاکی که همگی و تمامت ملک معینی در مالکیت مالک معینی قرارگرفته باشد را گویند. (ترمینولوژی حقوق؛ ص ۳۹۲)
ط- سند زمین شهری
اراضی که به نحوی از انحاء به دولت منتقل‌شده است و در اختیار سازمان زمین شهری قرارگرفته است.
و-سند وکالت بلا عزل
تعدادی ازاملاک با تنظیم سند وکالت بلا عزل با حق انتقال ملک به خود وکیل و با حق توکیل به غیر (ولو کراراً) در اختیار افراد قرار می‌گیرد، لذا فقط درصورتی‌که برای این نوع املاک بیع نامه نیز تهیه‌شده باشد، ملک می‌تواند بـه خریدار تحویل داده شـود. به‌هرحال چـون وکالت‌نامه بلا عزل به تنهائی دلیل مالکیت نمی‌باشد، لذا حتی با وکالت‌نامه بـلا عـزل ایـن نـوع امـلاک قابل‌قبول به‌عنوان وثیقـه نمی‌باشند مگر در وکالت‌نامه تنظیمی قیدشده باشد که وکیل حق دارد ملک را در رهن یا وثیقه یا تضمین قرار دهد. (راهنمـای فنـی و حقوقی نحـوه ارزیـابی املاک، ص ۲۶۲)
ه-قولنامه
قولنامه نوشته‌ای است که غالباً حاکی از توافق بر واقع ساختن عقد بیع در مورد املاک است که شرایط قراردادی توافق‌ها مشـمول ماده ۱۰ قانون مدنی است ودر مواردی که خریدارو فروشنده قصد انجام معامله رادارند ولی مقدمات کـار را فـراهم نکرده‌اند بـه جهـت اطمینـان بـا همدیگر در یک سند یا نوشته عادی توافق می‌کنند ملک یا اموال معینی مورد عقد بیع قرار دهند. (اباذری فومشی، منصـور، نحـوه عملـی تنظـیم و نگـارش قولنامـه، ۱۳۸۶)
به همین علت قولنامه دلیل مالکیت نیست و ملکی که از طریق قولنامه به تصرف درآمده قابل ترهین برای وثیقه نمی‌باشد، بـرای صدور سند مالکیت ممکن است لازم به صدور حکم دادگاه باشد که بیشتر مواقع روندی بسیار طولانی دارد. (راهنمای فنی و حقوقی نحوه ارزیابی املاک، ص ۲۶۲)
۶- انواع سند مالکیت به لحاظ شکل
الف: سند مالکیت ثبتی دفترچه‌ای
دفترچه پلمپ شده مخصوصی که اداره ثبت بر اساس محل وقوع ملک و با توجه به عرصه واعیان و به استناد اطلاعات ثبت‌شده در دفتر املاک آن را صادرمی کند. (فرهنگ ثبتی؛ ص ۱۱۸)
مندرجات این اسناد توسط یکی از متصدیان مربوطه در ثبت با خودنویس مشکی نوشته می‌شد.
به جهت دست‌نویس بودن سند منقوله دار، بعضاً شاهد ناخوانایی در برخی از اسناد می‌باشند.
این سند به جهت امکان خدشه در آن، به سهولت مورد جعل قرار می‌گیرد. پرونده‌های متعدد در این زمینه وجود داشته است.
فاقد آدرس ملک، کد پستی و مشخصات کامل مالک اعم از کد ملی، تاریخ ولادت و… است.
ب: سند مالکیت ثبتی تک برگی کاداستری
با الکترونیکی شدن اسناد و راه‌اندازی سامانه ثبت، سند تک‌برگی کاداستری ظهور کرد.
لحاظ برخی موارد امنیتی در این نوع اسناد، سبب شد تا وقوع جعل در این نوع اسناد به حداقل برسد.
با توجه اعلان عمومی سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور، در سال های آتی این نوع سند جایگزین اسناد دفترچه ای قدیم خواهد شد.
ویژگی های سند تک برگی
- سند از طریق سیستم تنظیم و تمامی مندرجات آن تایپ می‌شود (حل مشکل ناخوانایی)
- دارای شماره سریال در سمت راست بالای سند.
- درج شماره دفتر الکترونیکی کمی پایین‌تر از شماره‌سریال سند.
- دارای نقشه موقعیت در سمت راست پایین سند .
- درج نقشه طول و ابعاد ملک در سمت چپ پایین سند (نقشه UTM)
- شناسنامه ملی جغرافیایی ملک املاک و مستغلات «جام» در سمت راست سند و پایین‌تر از نقشه موقعیت قرار دارد.شناسه ای یکتا جهت جلوگیری از صدور سند معارض
- رمزینه (بارکد) سمت چپ پایین سند برای جلوگیری از جعل سند ( با اعلام مشخصات صاحب سند)
- دارای مشخصات ملک، آدرس و کد پستی آن در قسمت بالای سند
- دارای مشخصات کامل مالک
- هولوگرام قوه قضاییه مخصوص واحد ثبتی مربوطه ( شامل آرم و متن سازمان ثبت‌اسناد و املاک ) همراه با مهر و امضاء رئیس واحد ثبتی محل یا متصدیان مربوطه در ظهر سند
- وجود قسمت ویژه “محدودیت‌های نقل و انتقالات” برای درج محدودیت‌های سند ازجمله بازداشت و رهن
تعریف کاداستر
در ماده یک آئین‌نامه حدود و وظائف و تشکیلات تهیه نقشه املاک به‌صورت کاداستر و مقررات اجرائی آن، موضوع تبصره ۳ ماده ۱۵۶ قانون ثبت‌اسناد و املاک، نقشه کاداستر به شرح زیر تعریف شده است:
نقشه کاداستر به مجموعه عملیات فنی، مهندسی، ممیزی، ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق می‌شود که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت‌شده یا نشده باشد به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید و ارتباط جغرافیائی آن‌ها را با یکدیگر نشان دهد و به‌منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل‌وفصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک، اجرا گرد.
سازمان ملل تعریف واحدی از کاداستر ارائه نموده است بدین ترتیب:
یک قطعه کاداستر قطعه‌ای از زمین است که موقعیت و حدود آن روی نقشه مشخص‌شده باشد و اطلاعات حقوقی نظیر آن معین باشد.
در ماده ۳ همین آئین‌نامه لایه‌های کاداستر به شرح زیر تعریف می‌شوند:
در کاداستر رقومی اطلاعات مختلف نظیر نقشه‌های هندسی، طول ابعاد و مساحت ملک و مشخصات ملک و مالکین و سوابق ثبتی در رایانه ضبط و اطلاعات مورد لزوم برای استفاده‌های گوناگون با یکدیگر تلفیق می‌شوند. این اطلاعات را لایه‌های کاداستر می‌گویند که در یک سیستم بانک اطلاعاتی سرزمین بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر(ذخیره می‌گردد.
بنابراین کاداستر، یک سیستم است که در آن نقشه هندسی، موقعیت جهانی، اطلاعات حقوقی و سوابق ثبتی ملک ذخیره، به هنگام و مدیریت می‌گردند.
اطلاعات حدود اربعه املاک
اقلام اطلاعاتی مربوط به هندسه عرصه املاک است که شامل مشخصات ملک و محل وقوع آن، مساحت عرصه ملک مندرج در سند و همچنین جهت/طول/حدفاصل/مجاور و مشخصات آن در مورد هر یک از اضلاع تشکیل‌دهنده عرصه ملک می‌باشد؛ و جمعاً ۱۶ قلم اطلاعاتی را تشکیل می‌دهد که از دفاتر املاک استخراج می‌گردد.
سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور با توجه به اصول کاداستر، طرح بهینه‌سازی این را چندین سالی می‌باشد در برنامه کاری خود قرار داده است و اسناد تک‌برگی فعلی بر اساس کاداستر با تعیین موقعیت جغرافیایی صادر می‌گردد.
۷- آشنایی با پلاک ثبتی
پلاک ثبتی
هرگاه ملکی به‌صورت قانونی در تملک اشخاص حقیقی یا حقوقی قرارگرفته و مشخصات مربوط به آن اعم از نام مالک، مساحت زمین و یا حدود ملک در اداره ثبت‌اسناد و املاک ثبت شود به هنگام ثبت این اطلاعات، پلاکی به ملک تعلق می‌گیرد که شامل شماره فرعی، شماره اصلی، شماره قطعه و نام بخش ثبتی می‌باشد.
بخش ثبتی
در صفحه دوم اسناد مالکیت قرارداد، نشان‌دهنده تقسیمات جغرافیایی کشور (شهر، روستا و …) می‌باشد.
پلاک ثبتی
سازمان ثبت‌اسناد و املاک باهدف شناسایی هر ملک، شماره‌های را به‌صورت اصلی و فرعی به آن اختصاص می‌دهد که این شماره در صفحه دوم سمت راست دفترچه مالکیت درج می‌شود. برای تشخیص شمارهٔ اصلی از فرعی، آن‌ها را با علامت ممیز (/) از هم جدا می‌کنند. به صورتی که شمارهٔ اصلی در سمت چپ و شمارهٔ فرعی در سمت راست نوشته می‌شود. در برخی اسناد پلاک ثبتی به‌صورت کسر متعارفی که صورت کسر پلاک اصلی و مخرج کسر پلاک فرعی نوشته می‌شود.
پلاک ثبتی اصلی به‌تدریج تفکیک و به قطعات کوچک‌تر تقسیم‌شده است (فرعی) که با توجه به تقسیمات و ضوابط و معیارهای ثبتی در اداره ثبت‌اسناد، شماره فرعی مجزا شده از پلاک فرعی قبلی را برای آن‌ها تعیین می‌کنند لذا یک سند ممکن است چندین شماره فرعی مجزا شده از پلاک فرعی دیگری داشته باشند. املاکی که عرصه آن موقوفه آستان قدس یا اوقاف است و برای زمین، اجاره خط تنظیم‌شده است دارای شماره قطعه و نام اراضی می‌باشد که در اجاره خط در قسمت مورد اجاره شماره قطعه زمین و نام اراضی قید می‌گردد.
- به‌عنوان‌مثال: پلاک فرعی ۱۸ مجزا شده از ۱۵۰ از ۸۰ از ۱۰ اصلی بخش ۹
- به‌طور مثال برای شمارهٔ پلاک ۶۷/۱۹۸۸ عدد ۶۷ که سمت چپ ممیز نوشته‌شده، شمارهٔ پلاک ثبتی اصلی ملک است و عدد ۱۹۸۸ که در سمت راست ممیز نوشته‌شده است، شمارهٔ فرعی محسوب می‌شود.
- شماره‌های پلاک ثبتی املاک عموماً به چهار صورت در اسناد مالکیت درج می‌شود:
- یک شمارهٔ اصلی و یک شمارهٔ فرعی: مثل ۱۲۷۵/۱۷۲
- چند شمارهٔ فرعی و یک شماره اصلی: مثل ۴۷-۴۶-۴۵/۳۲
- یک شمارهٔ اصلی، بدون شمارهٔ فرعی (زیرا قطعهٔ مادر تفکیک نشده است): مثل ۱۲۶ (اصلی)
- چند شمارهٔ اصلی و چند شمارهٔ فرعی: مثل ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴/۶۸۳۲-۶۹۳۳
درج مفروز و مجزی شده در پلاک ثبتی
ممکن است، حین بررسی پلاک یک ملک، با کلمات «مفروز» و «مجزی شده» برخورد کنید. کلمه مفروز که بر وزن مفعول است از فعل افراز (به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر (مشتق شده و معنی آن «جدا کرده شده» است. کلمهٔ مجزی هم به معنای جزء جزء شده است.
همان‌طور که پیش‌ازاین توضیح داده شد هنگامی‌که قطعات فرعی به قطعات فرعی کوچک‌تر از خود تفکیک و تقسیم می‌شوند، به آن قطعات فرعی و کوچک‌تر به‌اصطلاح «مفروز و مجزی شده از قطعه فرعی شماره… از اصلی مذکور» گفته می‌شود.
داخل صفحهٔ سوم اسناد مالکیت، پلاک‌های فرعی واصلی و حدود اربعه ملک (که همان چهار جهت جغرافیایی اصلی است) و مساحت کل عرصه (زمین) با حروف درج می‌شود.
در اسناد تک‌برگی کاداستری تمامی مشخصات مالک و حدود اربعه و پلاک ثبتی و… در صفحه نخست درج می‌گردد.
۸- آشنایی با تعدادی از مواد قانون ثبت
تعریف ماد تین ۲۱ و ۲۲ قانون ثبت
ماده ۲۱: صدور اسناد مالکیت املاک جاری که فاقد سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت می‌باشند. بدیهی است صدور سند مالکیت نسـبت بـه امـلاک جاری وقتی امکان‌پذیر است که تعیین حدود و مساحت آن‌ها به‌عمل‌آمده و زمان واخواهی نسبت به اصل تعیین حدود بلامعارض سپری‌شده باشد.
ماده ۲۲: صدور اسناد مالکیت املاک ثبتی که دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت می‌باشند صدور سند مالکیت با ارائه مدارک و مستندات لازم به اداره ثبت امکان‌پذیر می‌باشد.
تعریف مادتین ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت (فرهنگ ثبتی ص ۱۷۳)
صدوروتعیین وضع ثبتی اعیانی املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰ بر روی زمین‌ها ایجاد نموده اند که به‌واسطه موانع قانونی؛ تنظیم سـند رسـمی برای آن‌ها میسر نبوده است. لازم به ذکراست صدور این نوع سند دارای شرایط خاصی به شرح ذیل می‌باشد:
- احراز تصرف بدون معارض توسط متصرف (مالک).
- نداشتن معترض؛ چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد موضوع می‌بایست از طریق هیئت حل اختلاف رسیدگی شود.
- ارائه سند عادی مالکیت.
- عدم تعلق عرصه به اوقاف یا دولت یا شهرداری.
- یکی بودن مالک عرصه و اعیان.
- دارای وجود سابقه ثبت باشد یعنی اینکه برای ملک موردتقاضا اظهارنامه ثبتی در حدود ضوابط قانونی تنظیم‌شده باشد.
تبصره ۱: چنانچه اتخاذ تصمیم نسبت به بند ۵ برای رئیس ثبت مقدور نباشد موضوع به هیئت حل اختلاف ارجاع خواهد شد.
تبصره ۲: چنانچه جهت کارشناس تشـکیل پرونـده امکـان تشـخیص نـوع سـند بـه لحـاظ اسـناد ۱۴۷ و ۱۴۸ نباشـد می‌بایست از اداره ثبت‌اسناد استعلام شود.
قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی
ماده ۱
به‌منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان‌های احداث‌شده بر روی اراضی باسابقه ثبتی که منشأ تصـرفات متصـرفان، نیـز قـانونی اسـت و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغاتی که شرایط فوق رادارند لکن به علت وجود حـداقل یکـی از مـوارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آن‌ها میسور نمی‌باشد.
در هر حوزه ثبتی هیات یا هیاتهای حل اخـتلاف کـه در ایـن قانون هیات نامیده می‌شود با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی، و حسـب مـورد رئـیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکـیل می‌گردد.
هیات مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه‌شده و در صـورت لـزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می‌کند.
۹- نحوه برداشت عرصه و تطبیق اسناد با محل
سند مالکیت علاوه بر مشخص نمودن ویژگی‌های ملک، نشان‌دهنده مالکیت شخص یا اشخاصی است که نام آن‌ها در سـند آورده شـده اسـت، در صورت مفقود شدن سند مالکیت، با شرایطی، سند مالکیت «االمثنی» توسط اداره ثبت‌اسناد و املاک برای ملک صادر خواهد شد.
الف – اسناد بدون مساحت طول و حدود
در مورد پلاک‌های ثبتی که اسناد مالکیت آن در قدیم صادرشده و ممکن است در سند مالکیت حدود اربعه آن فاقد اندازه باشد با مشخصاتی نظیـر راه دسترسی به مشاع، دیوارهای مشترک یا اختصاصی، حقوق ارتفاقی مورد ثبت یا املاک هم‌جوار به چند دسته تقسیم می‌شوند:
- املاکی که در صورت‌مجلس تفکیکی دارای حدود یا مساحت هستند، ولی این اطلاعات در سند مالکیت آورده نشده‌اند، در صورت وجـود نداشـتن سایر مدارکی که ممکن است نکات مربوطه را در مورد این نوع املاک روشن نماید (گواهی پایان کار و پروانه ساختمان(می‌بایست مـوارد از اداره ثبت‌اسناد و املاک استعلام گردد. مالک باید نسبت به تصحیح سند مالکیت اقدام نماید.
- املاکی که در محله‌های قدیمی شهرها قرار دارند ممکن است دارای اسناد مالکیتی باشند که بدون ذکر طول، حد و حدود ملک بـه امـلاک افـراد خاص و گذرهای مجاور تعیین نموده باشد در این‌گونه املاک احتیاج به اعمال دقت عمل زیاد در بررسی حدود ذکرشده
می‌باشد کـه پـس از اندازه‌گیری مساحت ملک، با استعلام از اداره ثبت‌اسناد و املاک و تائید آن سازمان و یا مطابقت با گواهی پایان کار اقدام نمود.
عرصه بعضی از املاک به‌صورت چندضلعی‌هایی می‌باشد که ممکن است شکل آن‌ها منظم نباشد، که در این صورت بـا توجـه بـه ابعـاد عرصـه عنوان‌شده محل بررسی و مترکشی می‌شود.
ب- مطابقت مساحت موجود با سند مالکیت
مطابقت سند مالکیت و سایر مدارک ملک با وضع موجود محل و با نقشه UTM موجود در آرشیو ضروری است و باید موردتوجه کارشناس قرار گیرد.
دراین‌ارتباط کنترل موارد ذیل لازم بـه ذکر اسـت:
- دود ملک (جهات اربعه) زمین یا ساختمان در محل به‌وسیله مترکشی.
- وضع موجود ملک با توجه به کوچه یا خیابان.
- ابعاد با توجه به‌احتمال وجود معبر اصلاحی شهرداری و پلاک‌های مجاور.
- سند مساحت سند مالکیت با وضع موجود و توجه به اینکه ممکن است ملک نسبت به سند کسـر یـا اضـافه مسـاحت داشـته باشـد.
در چنین شرایطی موارد ذیل باید موردبررسی قرار گیرد:
۱-کمتر از سند باشد:
- ملک در مسیر معابر بوده و عقب‌نشینی داشته است.
- قسمتی ازملک به شخص دیگری انتقال‌یافته است (تفکیک).
در این حالت بایستی توافقنامه تفکیک وجود داشته باشد. - به ملک مذکور توسط پلاک‌های مجاور تعرض صورت گرفته است (تصرف).
۲-بیشتر از سند باشد:
- احتمالاً تجمیع ملک با زمین‌های اطراف اتفاق افتاده است.
در این حالت بایستی توافقنامه تجمیع وجود داشته باشد. - تعرض توسط ملک موردنظر نسبت به پلاک‌های مجاور اتفاق افتاده است (تصرف).
بازدید زمین بایر
جهت تعیین حدود اربعه و مساحت زمین بایر و کنترل آن با سند مالکیت ملک موردنظر چنانچه اطـراف زمـین محصـور باشـد قابل‌برداشت و کنتـرل می‌باشد در غیر این صورت مالک موظف به ارائه نقشه قطعه‌بندی ملک خود بوده و فقط کارشناس بازدید محدوده موردنظر را بـه لحـاظ تائیـد زمین باید کنترل و گزارش نماید.
