۱- تعریف طرح تفصیلی

طرح تفصیلی مهم ترین سند قانونی ملاک عمل شهرداری ها و سایر سازمانها و دستگاههای اجرایی، جهت اجرای ضوابط و مقررات شهرسازی است.
طرح تفصیلی تحت سیاست ها و راهبردهای سند بالادستی خود یعنی طرح جامع یا طرح توسعه و عمران شهری تهیه می شود.
لذا در مواردیکه در اجرای ضوابط طرح تفصیلی ابهام وجود داشته باشد می توان به سیاست های سند بالادستی یعنی طرح جامع مراجعه کرد.

۲- مهمترین آیتم های طرح تفصیلی

نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر (نوع کاربری هر پلاک)
وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور
ضوابط عمومی ساخت بنا
ضوابط اختصاصی هر پهنه
موقعیت و مساحت دقیق زمین و سطح اشغال
میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحد های شهری
اولویت ها ی مربوط به مناطق بهسازی ونوسازی و توسعه حل مشکلات شهری
نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی

۳-تعاریف اصطلاحات طرح تفصیلی

۱-بلوک/قطعه/عرصه/پلاک ثبتی

بلوک شهری : کوچک ترین واحد تقسیم کالبدی حوزه که مجموعه ای از قطعات زمین ساخته نشده یا ساخته شده است که از هر طرف توسط مسیر بن باز یا بن بست یا مسیل (کال) محصور شده است.
قطعه زمین :  قطعه ای که دارای سند مالکیت ششدانگ(و یا تائید حدود مالکیت توسط مراجع قانونی ذیربط) بوده و به وسیله معبر عمومی مجزا نشده باشد اما حداقل به یک معبر عمومی دسترسی دارد.
عرصه:  محدوده زمین دارای چهار جهت اصلی و فرعی که دارای مالکیت است را عرصه گویند.
پلاک ثبتی : عبارت است از زمین محدود با ابعاد و مساحت معین با امکان وجود یک یا چند معبر که از داخل یا مجاور آن عبور می کند و دارای شماره ثبتی مستقل و دارای سند رسمی شش دانگ است.
بر : عبارت است از حد یا مرز مشترک بین معبر و قطعه زمین یا ساختمان است. یک قطعه یا بنا ممکن است دارای یک یا چند ، بر باشد.
موقعیت کف در گذرگاه عام  : عمدتا برای محاسبه ارتفاع ساختمان استفاده می شود و عبارت است از تراز ورودی اصلی پیاده ساختمان روی خط بر دیوار خارجی ساختمان
عقب نشینی جانبی: میزان عقب رفتگی جرم از بر یا اضلاع مجاور معبر یا پلاکهای مجاور که برای ساختمان های خاص، از طبقاتی با ارتفاع معین به بعد لحاظ می گردد.

۲-تفکیک و تجمیع

تفکیک زمین (عرصه) : عملی است ثبتی مبین تقسیم یک قطعه زمین به دو یا چند قطعه کوچکتر بر اساس ضوابط و مقررات و برنامه های طرح تفصیلی است. هر قطعه و پلاک تفکیکی الزاما می بایست دارای یک دسترسی مطابق طرح تفصیلی و ضوابط طرح باشد مقررات کلی تفکیک دربرگیرنده اندازه و شکل قطعات زمین، عرض و طول آنها و جهت تفکیک و همچنین چگونگی تأمین دسترسی ها است.
حدنصاب تفکیک: حداقل مساحتی است که هر قطعه برای تفکیک باید داشته باشد . تفکیک اراضی به کمتر از مساحت مذکور مجاز نیست.
تجمیع: یکپارچه نمودن چند قطعه زمین مجاور به هم به صورت یک قطعه.
تجمیع قانونی و رسمی  وقتی انجام می شود که طبق ضوابط قانونی، اسناد قطعات مجاور لغو و یک سند مشترک برای مجموع قطعات تنظیم می گردد.

۳-سرانه، سطح اشغال و تراکم

سرانه زمین: مقدار زمینی که به طور متوسط به هر نفر از جمعیت آن شهر با حوزه اختصاص می یابد.
سطح ناخالص کل زیربنا: عبارت است از مجموع مساحت زیربنای کلیه طبقات در ساختمان به صورت ناخالص.
سرانه زیربنای مسکونی: مقدار مساحتی از زیربنای واحد مسکونی که به طور متوسط به هر نفر از افراد ساکن در واحد مسکونی اختصاص می یابد.
سطح اشغال: قسمتی از سطح هر زمین که جهت احداث ساختمان اختصاص داده شده است. این قسمت به طور عام انعکاس سایه عمودی کلیه طبقات محسوب گشته است. در ضوابط حاضر، ضوابط سطح اشغال خاص هر طبقه حسب مورد ارائه شده است.
تراکم ساختمانی: عبارت است از نسبت سطح کل زیربنای طبقات مورد استفاده به سطح کل مساحت زمین. برخی از فعالیتها  (نظیر پارکینگ، و … )در کاربری های مختلف بر حسب ضوابط و مقررات جزو تراکم محسوب نمی گردند.
تراکم پایه: تراکم اختصاص یافته به اراضی شهری پس از اعمال کلیه قاونین ذی ربط مشمول ( مانند تبصره۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها، اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها و… برای املاکی که در حوزه شمول آن قرار می گیرند) می باشند.
این عدد براساس محاسبات صورت گرفته در شهر مشهد معادل ۱۰۰ است.
تراکم مجاز: حداکثر قابلیت تراکمی است که هر زمین با توجه به مطالعات و سیاستها و ملاحظات طرح تفصیلی (نظیر معبر همجوار و محل استقرار، خدمات قابل تامین، سقف جمعیت پذیری، اندازه تعریف شده برای هر واحد، ملاحظات ترافیکی و منظر شهری، ملاحظات زیست محیطی، پدافندی، تامین تاسیسات زیربنایی و نظایر آن بر اساس طرح تفصیلی و ضوابط و مقررات مربوطه می تواند داشته باشد.

۴-ساختمان

پاکت حجمی (لفاف فضایی):  حجم ساده شده ای است که کل بنا بر اساس ضوابط مصوب در آن محاط می گردد.
اعیان: هرگونه ساختمان یا مستحدثات واقع در یک زمین که دارای خصیصه هایی چون ابعاد، حجم و فرم است.
ساختمان: عبارت است از هر نوع مستحدثات سرپوشیده که مورداستفاده سکونت یا فعالیت اداری، تجاری، خدماتی، صنعتی، کارگاهی و امثال آن قرار می گیرد.
نمای ساختمان: کلیه سطوح خارجی ساختمان که مشرف به فضاهای باز، حیاط های اصلی، فرعی یا خلوت همان ساختمان و مشرف به فضاهای باز مربوط به گذرگاه و خیابان عمومی می باشند. نماسازی وفق ضوابط و مقررات سیما و منظر الزامی است. صدور پایان کار بعد از اتمام عملیات ساختمانی اعم از قسمتهای داخلی و کلیه نماهای ساختمان امکان پذیر است.
نمای اصلی ساختمان: نمای اصلی ساختمان عبارت است از نمایی که سمت خیابان و معابر و فضاهای عمومی است.
نمای فرعی یا جانبی ساختمان: نمای فرعی ساختمان عبارت است از نمایی که مشرف به حیاطهای فرعی، جانبی یا حیاط خلوت است.

خط آسمان: محل تلاقی خطوط بصری حد نهایی ساختمان (بام) و آسمان
ارتفاع ساختمان: فاصله عمودی میانگین سطح هم تراز معبر (کف متوسط) مجاور قطعه زمین (تراز ورودی پیاده تا تراز بالاترین بام (بدون احتساب خرپشته و الحاقات آن).
تراز پایه: سطح یک بنا مجاور با معبر که به منظور پیوستگی بصری دارای حد ارتفاعی یکسان است. این تراز در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی در هر خیابان به تناسب با شخصیت و نقش تعریف شده قابل تغییر است. سطوح بعدی بنا با عقب نشینی ، تغییر مصالح و یا … برحسب ضوابط تعیین می گردد.
جان پناه:  دیواری است با ارتفاع حداقل ۱.۱۰ متر در محیط بام و دیگر پرتگاه ها (نورگیر، حیاط خلوت و …) احداث می گردد.
طبقه همکف: عبارت است از طبقه ای که سطح آن هم طراز معبر (کف متوسط) ویا حداکثر۱.۵۰متر بلندتر از کف متوسط آن باشد.
لابی مسکونی: به فضائی در همکف گفته می شود که به عنوان محل انتظار و گفتگوی ساکنین و مراجعین اختصاص داده می شود.
نیم طبقه: طبقه ای واقع در بین هریک از طبقات اصلی ساختمان که مساحت و ضوابط حاکم بر آن در ضوابط و مقررات مورد اشاره قرار گرفته است.
زیرزمین: قسمتی از ساختمان که پایین تر از سطح طبقه همکف قرار گرفته و ارتفاع مفید آن (تراز بالای سقف) حداکثر از کف معبر مجاور (تراز پیاده رو) ۱.۲۰ متر باشد.
طبقات فوقانی: کلیه طبقات بر روی طبقه همکف که به ترتیب طبقه اول و دوم و … نامیده شوند.

۵- واحد، واحد مسکونی و سوئیت

واحد مجاز :به تعداد واحد مجاز در هر تراکم ساختمانی که بر اساس طرح تفصیلی مصوب تعیین می شود.تعداد واحـد مجاز تابع مسـاحت عرصـه و تراکم می باشد .
واحد مسکونی ساختمان : بخشی مستقل از یک ساختمان است که برای سکونت یک خانوار منظور شده است. به تعریف دیگر، یک واحد مجزای مستقل برای اشغال دائمی یک خانواده با تجهیزات لازم چون آشپزخانه، توالت، حمام و ورودی مستقل جهت زندگی ساکنان آن باشد.
زیربنای مفید (خالص) واحد مسکونی: عبارت است از سطح زیربنای آن واحد که در آن سطح مشاعات و سایر فضاهایی نظیر انباری (خارج از ساختمان) و پارکینگ محاسبه نمی گردد.
سوئیت (سراچه): به فضایی بدون اتاق اطلاق می شود که تمام امکانات خانه مثل آشپزخانه، محل خواب، نشیمن و … در همان فضا قرار می گیرد.

۶- فضای باز و نیمه باز

فضای باز: سطحی از قطعه زمین که در آن هیچ گونه ساختمانی احداث نشده و فقط برای درختکاری، گل کاری و سایر استفاده های محوطه سازی و تامین نور (در حیات خلوت) تخصیص داده شده باشد.
حیاط : سطحی از زمین به صورت فضای باز و بیرون سطح زیربناست که در سطح و زیر آن ساختمانی احداث نشده و برای استفاده های محوطه سازی و کاشت درختان و فضای سبز اختصاص
داده شده باشد.
حیاط خلوت : فضایی است باز، کوچکتر از حیاط اصلی ساختمان و معمولا در منتهی الیه دیگر ساختمان که ممکن است در تمام عرض یا قسمتی از آن قرار گیرد و به عنوان نور گیری و تهویه ساختمان در نظر گرفته شده است.
نورگیر: فضایی است باز که در میان ساختمان قرار دارد و به طور معمول اضلاع آن در تمام طبقات ساختمان امتداد یافته و وظیفه تامین نور و تهویه بخشی از ساختمان را در طبقات بر عهده دارد.
وید: فضاهای داخلی بازی هستند که با ایجاد یک سقف بلند حداقل دو طبقه اصلی یک ساختمان را به هم وصل می کند.
بالکن : سطحی است که از دو یا سه طرف به طور مستقیم در مجاورت هوای آزاد قرار گرفته است.
ایوان (تراس)  : قسمتی از ساختمان در طبقات که حداقل از یک طرف به فضای باز دسترسی دارد و فاقد سقف است.
داکت : محلی است برای عبور تأسیسات ساختمان سرویس های بهداشتی و آشپزخانه
فضای باز نیمه عمومی یا پیشخوان : فضایی است که به واسطه عقب نشینی کاربری تجاری و خدماتی (فرهنگی و…) در ارتباط با پیاده رو عمومی ایجاد می شود. این فضا علیرغم آنکه می تواند دارای مالکیت خصوصی باشد مورداستفاده عموم نیز قرار می گیرد.

پیلوت:  قسمتی از ساختمان شامل ستونها و بدون دیوار جدا کننده است که صرفا در قالب سطح اشغال مجاز، قابل احداث بوده و به منظور پارکینگ، انباری و موتورخانه و سایر مشاعات عمومی استفاده می گردد. در کاربری مسکونی در صورتی که فضای مازاد بر موارد گفته شده در پیلوت موجود باشد (مشروط بر اینکه موارد مذکور طبق ضوابط طرح تفصیلی در زیرزمین تامین شده باشد) ،قابل تخصیص به لابی، استخر، سالن اجتماعات اختصاصی و نظایر آن( براساس ضوابط طرح تفصیلی ) نیز است.
مشاعات: سطوحی از قطعه زمین یا زیربنا که به صورت مشترک توسط ساکنان دو یا چند واحد مسکونی قابل استفاده است. آسانسور، راه پله، راهرو، پیلوت، پارکینگ، سالن های بازی و اجتماعات و استخر اختصاصی مجموعه های مسکونی (بر اساس ضوابط خاص هرگونه) ، انبارها، ، فضای باز، تأسیسات عمومی و زیربنایی (فاضلاب، لوله کشی های اصلی، برق، آب و گاز عمومی و … )و اتاق سرایدار و … جزو مشاعات به حساب می آیند.
پارکینگ : فضایی است جهت توقف و نگهداری وسایل نقلیه که می تواند براساس ضوابط و مقررات طرح تفصیلی) در فضای باز مازاد و یا داخل ساختمان (فضای بسته قرار گیرد. پیش بینی مساحت هر جای پارک براساس مقررات ملی ساختمان الزامی است.
باهمستان محله:فضاهای همگانیو جمعی هستند که از سطح محلی تا ناحیه ای را پوشش می دهد و در برخی مناطق به دلیل همجواری با عارضه طبیعی چشمه نقشی فراتر از پارک به خود می گیرد و رسالت عرصه های مکث و ورود را ایفا می نماید

۷- کاربری و سطح عملکرد

کاربری: نحوه استفاده از زمین در وضع موجود و یا نوع استفاده پیش بینی شده برای آن، کاربری زمین نامیده میشود.
استفاده مجاز فعالیت های قابل بهره برداری است که در یک کاربری با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه قابل انجام است. استفاده مجاز در یک کاربری به معنای استقرار بدون قید و شرط آن نخواهد بود، بلکه همچنان استقرار فعالیت تابع ضوابط و مقررات طرح خواهد بود .
مقیاس عملکردی: سطح عملکردی یک کاربری است که بنا به حوزه نفوذ و تاثیر فعالیت ها در حوزه پیرامون، تعریف می شود.
کوچکترین مقیاس عملکردی، واحد همسایگی و محله و به ترتیب ناحیه، منطقه ، شهر و فراشهر بزرگترین مقیاس عملکردی هستند.
برای آشنایی بیشتر با کاربری و فعالیت در طرح های تفصیلی پیشنهاد می کنم متن زیر رو مطالعه کنید

۸- بام سبز

بام سبز: بام سبز، بامی است که بر سطح آن گیاهان رشد می کنند و یا با احداث باغچه های ثابت (یا گلدان بزرگ) امکان رشد گیاهان فراهم گردیده است. و یا آنکه جهت استفاده از انرژی خورشیدی یا سایر انرژی های پاک مورد استفاده قرار می گیرد. حداقل۴۰% از مساحت بام باید به فضای سبز با تاسیسات انرژی های پاک اختصاص یافته باشد.
 سیستم بام سبز گسترده: بامهای سبز گسترده،محیط کشت سطحی و کم عمقی دارد. عمق محیط کشت حداکثر تا ۱۲ سانتی متر است.
سیستم بام سبز فشرده: بامهای متراکم یا فشرده، محیط کشت ژرف و عمقی دارند و می توانند به عنوان یک فضای باز در نظر گرفته شوند. عمق محیط کشت در این نوع بام ها بین ۲۰ تا ۹۰ سانتی متر است.
سیستم بام سبز نیمه فشرده: بام سبز نیمه فشرده، نوعی از بام سبز است که محیط کشت آن بین بام سبز فشرده و گسترده است عمق محیط کشت در این نوع بام بین ۱۲ تا ۲۰ سانتی متر است.
 بام سبز فعال: در بامهای سبز فعال امکان انجام فعالیت وجود دارد فعالیت های قابل انجام بر بام سبز به فعالیتهای تفریحی فراغتی(نظیر رستوران، کافه، کافه کتاب و نظایر آن) و کشاورزی تقسیم بندی می شوند و در کاربری های مختلط تجاری و خدماتی قابل استقرار است.
بام سبز غیرفعال: در بامهای سبز غیرفعال انجام هرگونه فعالیتی ممنوع است این نوع از بامها فقط جهت کمک به افزایش فضای سبز شهری مؤثرند و در کاربری مسکونی قابل استقرار است